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第12部分（第2页）

他问我，“当银行家告诉你，你的利率是8％时……这是真的吗？”我知道这不是真的，只要　你学会读数字就会了解。

让我们假设，你买了一所价值10　万美元的住宅，首付2　万美元，并以8％的利率和30　年偿还期向　银行借到余下的8　万美元。

5　年后，你将付给银行35，220　美元，其中31，276　美元是利息，仅有3，944　美元是偿还债务。

如果你持有这笔贷款30　年，你将支付本息共211，323　美元，大大多于你最初借到的8　万美元。你支付的利息总和是：131，323美元。

另外，这211，323　美元还不包括财产税和贷款保险费。

有趣的是，131，323美元看起来比8　万美元的8％要多得多。

这更像是利率为160％的30　年贷款。如我所说，他们并不是在说谎……他们只是没有说出全部　事实真相。如果你不会读数字，那么你真的永远也不会知道；如果你对你的房子很满意，你实际　上不会介意。但是，当然，这个行业知道，几年以后……你又会想另一栋新房子，一栋更大的房　子，一栋更小的房子，一栋别墅，或者重新融资你的抵押贷款。他们知道这点，而且事实上，他　们正热切等待着它的发生。

行业平均值

在银行业，抵押贷款的平均期限是7　年，即银行期望人们每7　年买一次新房子或重新融资一次。　这个例子意味着，他们期望每7　年后收回他们最初的8　万美元，再加上43，291　美元的利息。

而这就是称它为“抵押贷款”的原因，这个词起源于法语“mortir”，意思是“死前协议”　。事实是大多数人努力工作，不断地使用新的抵押贷款。针对这些，政府提供税收减免，鼓励纳　税人购买更贵的房子，而这意味着将有更多的财产税交给政府。不要忘记，每家抵押贷款公司还　都要求你为你的抵押贷款购买地产保险。

每次我看电视，都会看到那些商业广告里，英俊的职业棒球和橄榄球运动员微笑着劝告你，　把你的所有的信用卡债务变成“账单合并贷款”。这样，你能还清所有这些信用卡，并以更低的　利率获得新的贷款。这时他们会告诉你为什么这样做是明智的：

“账单合并贷款是你的一项聪明的转移，因为政府将给你支付抵押贷款利息的税收减免。”　观众认为他们看到了良机，跑到他们的金融公司，重新对他们的住房进行融资，还清他们的信用　卡，还觉得自己相当的明智。

几周之后，他们去逛商店，看到一件新衣服，一个新除草机或者意识到他们的孩子需要一辆　新自行车，或者因为他们精疲力尽而需要度假。于是他们不得不办一个新的信用卡——或者突然　他们收到了一个新信用卡，因为他们还清了另一个。他们有很好的信用，他们支付他们的账单，　他们意志坚定并对自己说：“噢，继续下去。你应该这样，你每月可以还清一些。”情感战胜了　逻辑，新的信用卡从隐蔽处溜了出来。

正如我所说，当银行家对你说你的房子是一项资产时，……

从某种意义上说他们是在说谎。当政府为你的负债提供税收减免时，这不是因为它关心你的　财务未来。政府关心的是政府自己的财务未来。因此，当你的银行家、会计师、律师和老师诚实　地告诉你，你的房子是一项资产时，可他们却没有说出那究竟是谁的资产。

第六章

你不能光用眼睛看钱

储蓄是资产吗？

现在，你的储蓄是真正的资产，这是好消息。但是，同样，如果你读一读财务报表，你将会　看到全貌。虽然你的储蓄的确是资产，但是当你看到银行的平衡表时，你的资产就变成了负债。　下面就是你的储蓄和支票薄在你的资产项目中的样子。

而下面是你的储蓄和支票簿在银行的平衡表中的位置：

为什么你的储蓄和支票簿对于银行是一项负债？因为他们必须为你的钱支付利息，并且花钱保　护它。　如果你能理解这些描述和词汇的含义，你可以开始更好地理解那些眼睛所看不到的金钱游戏

。　为什么你的储蓄得不到税收减免？　如果你留意一下你会发现，借钱购买房屋会使你获得税收减免……而存钱却不会使你获得这

样的好处。你不觉得奇怪吗？　我没有确切的答案，但是我可以推测，一个很大的原因就是储蓄对于银行来说是负债。银行　为什么要让政府通过一项法律，鼓励你把钱放在银行……而这钱将成为他们的负债呢？　他们不需要你的储蓄

此外，银行事实上不需要你的储蓄。他们不需要这么多的存款，因为他们可以把钱放大至少10　倍。如果你把1　美元存在银行，按照法律，银行可以贷出10　美元，而且，如果没有中央银行的准备　金限制，还可能是20　美元。这意味着你的1　美元突然变成了10　美元或者更多。多么神奇啊！当我的　富爸爸告诉我这些时，我爱上了这个想法。在那时，我知道我想拥有银行，并且不想上学，想要　成为银行家。

基于此，银行可以为你的1　美元仅付5％的利息。做为消费者，你觉得安全，因为银行为你的钱　付一些钱。银行把这看成是良好的客户关系，因为如果你在他们那儿有储蓄，你就可以向他们借　钱。

他们想让你信钱，因为他们能对你借的钱收取9％或者更多的利息。当你1　美元赚5％的利息时，他们可以用由你的1　美元产生的10　美元赚9％或者更多的利息。最近我收到一张信用卡，广告中说利　率是8．9％……

但是如果你知道这些精心印刷的合法的行话，你会发现事实上是23％利率。不用说，那张信用　卡被剪成两半寄了回去。

不管怎样，他们拿到了你的钱

他们不给储蓄提供税收减免的另一个原因更加明显。如果你能读懂这些数字，并看出现金流　向何处的话，你会发现，不管怎样，他们拿到了你的钱。你存在资产项目里的钱，正在以你的抵　押贷款的利息支付形式流出你的负债项目。现金流形式看起来如下：

你的财务报表

银行的财务报表

因此，他们不需要政府为你提供税收激励使你储蓄，不管怎样，他们将会拿到你的钱……以　债务利息的形式。

政客们不会干涉这个系统，因为银行、保险公司、建筑业、房产经纪人和其他人为政客们捐　钱竞选……政客们深知这种游戏的奥妙。

游戏的奥妙

1974　年，我的富爸爸坐立不安，因为这种游戏正不利于我，

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