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第142章 成功布局（第1页）

正月初五，阳历的时间却是已经2007年2月22日了，刘中在姑苏的别墅里翻看日历，农历年前规划的2007年上半年跨城市区域扩张布局只有三个多月时间了。

刘中用假期剩下几天时间，认真阅读了投资研究团队提交的沪城、金陵、锡城、涌城土地部门准备推出的土地调研报告，大致排了一个时间计划需要在接下来的时间内去这些城市参加土地拍卖。

正月初八正式开工，刘中和徐亮两人给所有员工发完开工红包后，就马上召开了公司管理层和项目公司负责人的会议。

会上刘中先宣布为了适应公司跨城市区域扩张的战略需要，决定成立地产总部+项目公司的管理架构，设计、营销、财务、采购均由地产总部强控，项目公司主要负责项目前期、项目工程等方面工作。

刘中和徐亮两个人分工稍微做了一些调整，刘中直接负责投融资管理和财务管理，徐亮负责其他所有的具体业务和公司运营管理。

这个管理架构和很多大地产企业的组织架构都不一样，徐亮刚开始还不理解刘中的这个想法。

刘中告诉徐亮，这样架构是贯彻“标准化产品+园林式景观+高周转运营”经营战略，如果组织架构中间再成立城市公司，不利于他这个公司总经理全局把控执行公司的经营战略，项目公司就是执行层面，不需要他们去做创新。

管理层会议后，刘中去了徐亮办公室沟通了一下管理层股权激励的事情，最后决定由徐亮和其他公司高管以及项目公司负责人成立一个有限合伙企业，作为公司管理层的持股平台去持有地产公司15%股权，徐亮对应公司10%的激励股权，其他高管加起来对应公司5%的激励股权。

徐亮非常感谢刘中的大气格局，原先还有一些担心刘中是否会兑现自己的承诺，现在看来刘中在股权激励方面是很大方。对徐亮而言，只要发挥自己大地产公司管理才能就好，把公司具体公司运营和项目管理好就可以了。

强元地产重组架构后，刘中和徐亮也正式开启了强元地产的新阶段。

2007年3月22日，金陵土地交易中心，金陵国土局举行土地出让会，当日有挂牌出让8宗地块，主要是北江区和宁江区的地块，刘中最终只报名参加了宁江区的两块地，北江区那边隔了长江还是发展慢了一点。

最终强元地产只溢价5%左右就顺利竞得宁江区东山街道、科学园地块两宗地块，总地价款5.8亿元。

其中东山街道地块规划为居住、商业、办公混合用地，占地面积10万平米，容积率为1.2，土地总价2.75亿元，楼面地价约2200元平方米，距离修建中的地铁一号线南延线不远，测算预估总货值8亿元左右。

科学园学地块规划为二类居住用地，出让面积19.8万，容积率1.5，土地总价3.05亿元，楼面地价约1000元平方米，根据规划指标，该地块中90㎡以下住房面积占住房总面积的比重不得低于45%，投资研究团队建议的规划是高层+叠加别墅的混合建筑业态，测算预估总货值11.5亿元左右。

拿到金陵两块地后，徐亮迅速组建的两个项目公司团队开展前期工作，刘中要求金陵两个项目必须要在6个月内实现开盘。

金陵房地产圈也马上把目光关注到新进入金陵的强元地产，刘中拒绝了记者采访，要徐亮和曹莉莉去对接媒体。

2007年4月27日，锡城土地交易中心，锡城国土局举行2007年第二批土地出让拍卖会，当日有十宗土地出让，刘中决定选择楼面地价最低的地块，虽然比较偏，但规模体量合适。

4月份的时候，很多开发商开始在抢市中心的地块，对郊区地块没有信心，刘中认为这个时候郊区土地价值也会水涨船高。

最终强元地产以底价2.6亿元总价拿到锡东区广益路地块，规划为居住用地，占地面积9.25万平米，容积率2.5，楼面地价1100元每平米，测算预估总货值10亿元左右。

强元地产进军锡城之后，一些财经媒体已经开始关注到了强元地产几个月时间内在几个城市拿地，有一些记者还在担心强元地产会不会是第二个申驰地产。

刘中和徐亮都没有理会这些报道，徐亮很快又组建了锡城锡东项目公司团队开展前期工作，刘中要求他们必须在6个月内实现开盘。

2007年5月21日，涌城土地交易中心，强元地产的身影又出现了，但这一次刘中带领的投资研究团队铩羽而归，本地地头蛇企业不惜代价的举牌竞价，让刘中认为这样抢到地后开发风险会非常高。

2007年7月2日，沪城土地交易中心，沪城国土局当天有8宗地块出让，主要都是外环线远郊的地块，因此没有受到媒体和大牌开发商的关注。

刘中权衡之下，在报名之前放弃了汇南和贤奉两个区的地块，选择了山宝区真陈路一宗占地14.23万平米的地块，容积率为2.5，总建筑面积35.5万平米，规划为商住混合用地，挂牌起始价为3.22亿元，起拍楼板价约为900元平方米。

这块地有两家参与竞买，但对方那个企业是抱着捡漏的心态来参与的，最终强元地产以4亿元，溢价20%的价格竞得，计算下来楼面地价为1100元左右，测算预估的总货值能达到26亿元左右。

很多人以为溢价20%过高，刘中认为楼面地价就非常划算了，如果对方要继续竞价下去，最终即使是5亿元以内的总价，刘中也能够接受。

徐亮也认为这个项目是捡漏了，未来利润不会低。徐亮马上就组建了项目公司团队开展前期工作，刘中要求项目必须6个月时间开盘，对徐亮来说也是一个挑战。

强元地产虽然在沪城拿下的地块是在远郊，但对刘中和徐亮来说，标志着强元地产进军了一线城市。

至此，刘中成功完成了这一轮的跨城市区域扩张布局，虽然未能进入涌城，但新增了姑苏1个项目、杭城2个项目、金陵2个项目、锡城1个项目、沪城1个项目，总共新增7个项目。

拿地总金额为24.1亿元，总建筑面积169.5万平方米，平均楼面地价1415元每平米，预估总货值为101亿元，成功实现了战略布局。

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