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第11部分（第1页）

于是，朋友去找物业公司，物业公司说房屋质量问题应该找开发商，开发商说应该找施工队。交涉时，开发商代表说：3800多块钱，还能买到什么样的房子？朋友气愤地说：你刚才说什么，你敢再说一遍？那开发商代表识趣地闭嘴了。

这是经济适用住房，开发商还是国有企业北京建工集团房地产开发部，施工单位也是建工集团下属公司。

10月底是交房高峰期。另一位朋友也去收房，是北京另一家国企北京首开集团在地铁沿线开发的一个商品房，70余平方米，一居室。四面墙壁没有一面是规则的，“故意设计都很难设计成这样”；客厅阳台还被切去14，堂而皇之放上了外挂空调。

这两套住房的户型面积大致符合某项规定的要求：建筑面积　90平方米左右或以下。

高层住宅，两居室，90平方米——假如宏观调控有关90平方米、70％的规定得以严格贯彻执行，这可能是未来几年中国城市住宅的主流户型。想到这里，我突然对住宅的未来充满了悲观。

在不少城市，90平方米即意味着中低价商品房、经济适用房、限价房（上海还有一种配套商品房）。我不知道政策部门对限价房的准确定义是什么，但既然要限价，地产商的利润就要受到限制。地产商若想追求更高的利润，就会压榨下游产业的企业，譬如施工企业和装修企业。施工和装修企业要想取得利润，恐怕只有偷工减料，以次充好。

在很多地产商的心目中，中低价商品房、经济适用房、限价房就意味着质次价廉，建工集团的那位先生只是不小心道出了他们的心里话。也就是说，刚交付的新房子，墙皮大面积脱落之类，在他们看来是很正常的。

倘若如此，前景就颇值得担忧了。90平方米以下户型将成为市场主流，其中相当一大部分是具有政府保障性质的住房，如果按以上建工集团的逻辑来建设，20年以后，不，也许10年、8年以后，这些房子就会变得很过时、不好用、难改造，甚至面临被拆除的命运。

这并非杞人忧天。很多城市，80年代建设的房子，无论是功能、格局，还是管道、设施，就已证明是非常过时的产品。两年前，北京一位地产商用手指在地图上划了一圈跟我说：我根本不担心北京没地方盖房子，二三环边上*十年代的这些房子，很快就要拆啦。这句话曾经深深地刺痛了我。但我想，她说的是事实。拆除这些粗劣的建筑，也并不令人可惜。而且，现在看来，我们一直在源源不断地供应这种劣质建筑，80年代、90年代直至2006年10月31日……

90平方米之于中国房地产市场的挑战，并不止于能否设计出三居室来。更重要的是，住宅设计是否人性化，居住是否舒适，格局是否合理，功能是否齐全，若干年后是否可以改造？而这几个问题至少1998前就已提出了，但似乎没有大的改观。也因此，中国房地产难以走出建设与拆除的恶性循环：1987年建设的房子在2006年拆除，2006年建设的房子可能在2012年就要拆除。

有人说，90平方米、70％的规定，将逼迫地产商不得不进行产品创新。但是，我听到的消息是，虽然也有万科等少数几家企业已着手研究小户型产品的创新，但更多的地产商却是在苦苦钻研如何规避政策监管，以使自己成为那少数的30％。我们怎么可能期望这样的地产商能做出90平方米的好产品来？

我不为中国地产感到悲哀，我只为被90平方米框定的70％的人生感到悲哀。

葛东昀：中国房地产拿着钞票奔跑

（2009…08…10　14：35：52）

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这是一场奔跑，如果一定要用一句话来形容目前的情势。

买房人手里攥着钞票，奔走于期房楼盘与二手房之间，用平生最快的速度做着一个标的涉及至少上百万元的决定，为的是在房子稀里糊涂再涨几个点之前买到手，因为他们听说“通胀啦，房荒啦，房子下半年还要涨啊。”

中介们手里拿着买房人拱手送上的钞票，如同自己的钱一样踏实，他们无需太多脚上奔走，舌头在嘴里多跑几圈，买卖合同就签了，中介费一律不打折。但他们得与时间赛跑：这轮行情不知何时就过去了，2008年直到前不久的中介惨状仍历历在目，当前趁着“好光景”必须加把劲；他们得和同行赛跑：这一秒你刚和买主谈完，下一秒卖主电话说“人家能给我多卖10万，不给你们了”。跑过时间，跑过同行，跑过卖家加价的速度，这是此刻中介在做的事。

大房企们手里握着重金，从兢兢业业销售而来，或从银行授信而来，或从股市圈钱而来，或从4万亿分羹而来，争相奔跑着砸向土地市场，用情愿或不情愿的高价砸出了一个又一个新地王。坊间用各种各样的思维分析着房企的心态，说法众多，但事实只有一个：上半年的销售奔跑已经逆转成“捂盘”嫌疑，演变成了今天的“销售越慢越好，拿地尚需努力”。

银行们用争先恐后的速度发放完了2009年约七八成的计划贷款额度，担心坏账、赔本的概率基本忽略不计，因为他们的授信对象足以让他们信心满满，即使出了问题，也总可以找到“兜底”的：政府土储中心，大型央企、国企背景房地产集团或大型央企、国企集团下的房地产企业，大型上市或非上市民营房地产企业。

这一切都与中国用巨大的国家投资拉动经济的策略显效同步，中国也用行动兑现了“先于全球经济复苏”的诺言，跑过了世界经济大势。前两年有一本畅销书，名叫《拿着剪刀奔跑》，当笔者凝神苦索现在的形势，想找一个贴切的表达时，偶然撇见了书架上这本书的书名，灵光一闪套用了过来，“拿着钞票奔跑”，真是感觉再贴切不过了。

从上到下，从国家到民间，跑步花钱“蔚然成风”。所谓“经济危机”实质就是信心危机，人人不敢花钱了，自然经济停滞不再运转。而现在的局面真是令人欢喜，人人跑步花钱，这就是危机解除的标志，钱流动起来了。

可是，喜时尚需忧：在一个循环的经济体中，多赢的局面或是可以实现的，而全赢的可能性几乎为零。拿着钞票奔跑的主体们，谁都想跑赢大势，如同一场赌博，都想在这一轮形势走回调路线之前跑完整圈，谁会是最后的赢家？谁又是输家？总有结局的，除非经济体一直绝对健康向上，那就可以一直跑下去，接力不断。是否有这样的“除非”存在？

这一波的经济复苏是经济刺激政策的成果，而刺激导致的通胀预期又加剧了复苏走向“假象繁荣”的速度，如果说缓慢而有节奏的复苏是成熟经济体此刻的正常表现，那么中国楼市此刻的亢奋则是“假象繁荣”的表征之一，我认为也是现阶段中国经济体的必然表征之一。

从需求看，这次的需求突然膨胀式发作，先导是投资，紧跟着是投机，他们对于通胀及经济反弹感受最为敏感。随后，百试不爽的羊群效应出现了，刚性需求从试探最终被迫走向跟风，从而撑托起涨势预期下的楼市。从供给方看，一旦需求形势反转，土地供应开始放量了，地价开始上涨了，地产商开始涨价了，二手房中介开始强化房价上涨信号了。双方共同作用和推波助澜下，楼市暴涨态势出现了。于是，目前政策监管层面的收紧风出现了，先是严查房企违规，后是信贷、货币政策或转向，再是严查税收，甚而主管部门打起地价、房价战。

这个过程似曾相识吗？是不是每轮房地产调整均大致如此？如果是，如何解释？可以解释的或许是，一个问题不断重现，那必然是“病根”尚未解决，那么上述“绝对健康向上”的“除非”是不存在的。

那么，拿着钞票奔跑的主体们，在可以看到的未来内，总有输赢的。而从有限的经验主义来看，按照搏傻理论，买房人需时刻警惕着，因为没人替你埋单，当然骗贷除外（不要忘了骗贷找银行埋单的副作用是，违法）。

赵炳杰：小心你是投资最后一棒！

（2009…07…02　16：35：59）

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