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第10部分（第1页）

本保持缄默。

现行刑法中，商业秘密有两大必备的构成要件：“不为公众所知悉”、“采取保密措施”。商品房成本无非由地价、规划设计费、融资成本、建材费、人工费、管理费、营业税、所得税构成，其中，占大头的地价和银行融资成本都是外部性的，而钢材、水泥、人工等建筑成本在网络时代更是公开信息，有何秘密可保？公众要求公开信息是痛恨房地产*，但开错了药方，他们应该首先要求廉租房、经济适用房、土地交易等公共产品信息透明。问题不在公开成本，而在于政府向房地产商与消费者公开税费、招拍挂等公共信息，但这与公开房价成本是两回事。

裙带资本主义而非人民资本主义（3）

信息公开自有其适用范畴，商业秘密同样如此—在房地产产品中，将政府管制或者半管制的廉价房与市场化的商品房分开，信息公开的界限才能区分清楚。否则，必定重蹈行政干预市场的覆辙，政府寻租、民众不满、再次管制、再次放开，如此反复，没有穷尽。

房地产市场的压力大到无法承受，红利越来越少、骂声越来越多，房地产商不愿充当替罪羊，房产商界的“小潘同志”一直呼吁政府公开土地招拍挂过程中的信息，包括各地税费、银行贷款过程中所注入的水分，这些让人无从捉摸的数据。

纵观我国房地产业的发展，从头至尾都充斥着浓厚的投机色彩—政府带头，开发商助威，投资者跟进，终至愈演愈烈不可收拾。

房地产市场难题运行到现在，是经济机会主义集中爆发的结果。作为“伴随着高度投机的不安全经济活动”，房地产业越来越成为各方不能承受之重，一个长期的痛苦源于错误的投机的政策，为了拉动内需，放弃政府职责，成为房地产市场的重要获益者。

失衡经济与原罪经济，原本就是一回事。房地产市场的复杂性，与利益的明目张胆让房地产民意与民粹主义夹杂在一起，使廉价的房地产有害论拥有广阔的市场，民众的一腔怒火无处发泄，打倒房地产业与打倒房地产商的吆喝得到了热烈的鼓掌。说到底，这是一种集体愤怒情绪之下的心理投射，民众支持某个人并不是因为说话者多么高明，任何一个人，不管多么缺乏常识与专业背景，只要站在街口大喊一声“打倒开发商”，都会收到同样的效果。这和德国民众在战争失败、通货膨胀的极度痛苦之中拥护希特勒的演讲没有什么太大的区别，说明市场不公所引发的愤怒处于危险的临界点，此时，总有啤酒馆理论家出面呐喊，他们以貌似公正的煽动力量，努力把房地产市场往更大的不公之路上引，往更煽情的道路上引。

啤酒馆理论家将攻击的主要矛头对准市场与商人，而不是市场的先天缺陷。即便偶尔涉及政策制定者，也不过是为了证明商人获取暴利，无所不用其极，贿赂政府使政策走偏。如此义正词严而又轻飘飘的批判，恰恰暴露了街头演讲家的中庸之道、绥靖之策，他们将靶子引向处于相对弱势的商人群体，这样既能赢得万众支持，获得民意桂冠，又可以用文章“赴阙”代表民众向中央政府进言。如此可进可退，动用的是反商业、反市场的传统文化资源，很容易获得脱离计划体制、习惯于均贫富的民意的拥戴。但在对开发商的*声中，支撑公平所需的市场化理念被淹没，房地产的焦点问题被转移。以对市场的攻击与对某一群体的极端谩骂来煽动情绪，那这个社会一定出了大问题。

当然，民众易于煽动的愤怒应该获得同情与理解，谁能忽略这些凄苦民意背后起码的利益诉求？2006年4月26日，深圳市民邹涛在深圳奥一网和自己的个人博客上发表了《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，这份公开信号召说，“深圳楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房；让我们一起行动起来，在近3年之内不要买房，您要做的，只需要持币观望，等待就可以了。”非理性的号召获得一面倒的支持，普通购房者以与资本市场普通投资者一样的用脚投票，向同样非理性、不公平的市场表明决绝之意。他们用最后的手段，强迫政府与开发商倾听民意。

沉默的力量让人体会到背后的寒意，网络上翻滚的对房地产的愤怒没有谁能够漠视。有足够的理由证明我们需要追究房地产业背后的生态链，发掘火山口行业的真相，恢复中国经济的基础平衡。

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半吊子的房地产市场化

没有监督的自我订约其实是跟魔鬼订下的契约，很难实行。

两次市场化离初衷渐行渐远

1998年7月3日，中国房地产发展史上一个重要的日子。这一天，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份被通称为“23号文”的不长的文件，使得中国人告别福利分房体制，打开了货币购房的房地产市场之门。投机的潘多拉之盒也就此打开。市场化机制设定之时，走的是渐进性改良之路，决策者制订了许多约束条件，尽量满足大多数民众的住房需求，使70％~80％的普通民众都可以住上经济适用房。

住房市场化改革之初，有关部门照顾到市场大多数人的利益，主要目标是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。同时，它还对房改的基本原则定了调，这就是“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、老房老办法’”。

可见，中国房地产市场发轫之初，设想建成由政府行政控制的典型的福利市场化政策，让多数居民通过经济适用房过上有尊严的生活。当时建设部的保守估计是，在整个住房供应体系中，70％~80％的居民住房应该是经济适用住房，最低收入者和高收入者则分别为10％上下。文件对经济适用住房的价格和利润进行了严格的控制，规定“新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定”，“利润控制在3％以下”，“取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本”。

要做到多数人靠经济适用房保障居住权这一点，必须做到政府在土地、税收等政策上让利于民，并且对地方与开发商的利润实行严格的监管，对于土地收入进行严格的预算。但中国的预算到目前为止还没有公开透明，更别提预算外的土地收入。

中国住房商品化的异化起始于2003年，一场突如其来的疫病—SARS改变了经济形势，也改变了房地产市场生态，拉动内需提振经济再次成为当务之急。

2003年8月底，新华社全文播发建设部会同有关部门起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文”），彻底改变了1998年“23号文”在整个住房供应体系中使绝大多数居民住房应用于经济适用房的提法，这份震动社会各界、被房地产商赞赏有加的文件，其核心内容是收回向70％~80％以上的家庭提供经济适用房的承诺，经济适用房供应对象的具体收入线标准提高、范围缩小，取而代之以增加普通商品房供应量的政策。

通知要求，“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围”。这份官方文件中还首次提出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”，而且特别规定“经济适用住房，要严格控制在中小套型”，“实行申请、审批和公示制度”。经济适用房在“量”和“质”上被大幅削减后，大中城市的普通市民买房怎么办呢？“18号文”在第五条中给出的答案是“增加普通商品住房供应”，“采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例”。

由此，多数普通市民被迫走上了以普通商品房改善住房条件这“华山一条路”。如此改变供求关系的结果，人为制造出普通商品房的天量客户。通知一出台，就被认为是房地产业的天大利好，这绝不是开发商自作多情的误读。当时有媒体估计，“18号文”将使可以买经济适用房的家庭，由过去的80％以上，减到只有20％左右。就是说，全国至少有60％以上的城市家庭失去了购买经济适用房的权利。这一根本转变，加上近几年高达45％的城市化率新增的城市居民人口，以及每年从海外以及从大学毕业的上千万人，汇聚成一股购房洪流，为中国房地产市场提供了世界最大的购买群体。

回头看去，如果经济适用房与廉租房能够保持政府在“23号文”中承诺的70％~80％的比例，中国的房价绝不会高到天上去。反之，大多数人通过普通商品住房来改善居住条件，不仅无限扩大了普通商品房的消费群体，还使房地产一级土地市场借垄断获得“地王”收入，就是普通商品房也成为奢侈品种，房地产更多地成为主要投资品种，在反复炒作下，房价飞上天易如反掌。果然，房价很快上演了鸡毛飞上天的一幕。

这一切源于2003年政策的大变动，源于目光短浅的机会主义政策，源于以吹大了的泡沫救宏观经济之急，为了将我国经济从SARS产生的经济下滑泥潭中拉出来，房地产行业成为吃力最重的拉索。简言之，“18号文”是在经济紧缩的压力之下，有关部门的又一次饮鸩止渴之举。

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注资银行，代价沉重（1）

2006年11月8日，中国规模最大的银行—中国工商银行上市，创下“8个第一”的辉煌业绩，使国人看到了支撑中国银行业大半壁江山、被称为中国金融之桌4条腿的四大国有商业银行改制成功的曙光。

虽然老大难中国农业银行迟迟其行，经过数年讨论、准备，直到2009年5月仍未正式启动改制，但可以相信，农业银行改制必然辅之以巨量注资和优惠政策，这将保证农业银行被打扮成不愁嫁的靓女。

1997年亚洲金融危机爆发，经济全球化下的金融脆弱性，和击退对冲基金等监管之外的金融机构的努力，让人印象深刻。虽然中国因为当时外向性程度不高、人民币相对封闭而躲过一劫，并能支援香港地区，但经此冲击，中国政府更加深刻地认识到银行大量不良贷款存在巨大隐患。如果银行业不能坚如磐石，中国经济安全将是一句空话，没有哪国政府可以无限制地为金融机构输血维持生命，有关方面相信，没有银行业的市场化就不可能有实体经济的市场化，亚洲金融危机显示的金融大战的严酷，也促使有关方面下定了金融机构制度改革的决心。1997年7月的全国金融工作会议要求，力争用3年左右的时间，大体建立与社会主义市场经济发展相适应的金融机构体系、金融市场体系和金融调控监管体系。

到底建立何种市场体制？有关方面没有明确的答案，当时也不可能有明确的答案，应急成为行动指南。在资本市场与房地产市场一再上演的投机主义政策在金融行业同样暴露无遗，不过，由于金融行业经济安全堡垒的特殊性，使银行业改革后来居上，历经激进的救市之后，马上涉及市场方向的调整，速度远远快于其他行业。

相比证券市场，银行才是中国经济的心腹大患。有数据为证。根据金融监管机构的数据，2006年第一季度银行资产总额为391　927亿元；截至2006年5月，保险业的资产总额是　16　822亿元；证券市场2006年5月的成交量为10　727亿元。保险业和证券市场的规模加总只相当于银行的115左右，甚至不敌银行不良贷款总额的数量。不仅如此，由于公司债、股权市场等均不成熟，银行间接融资是经济活动中最大的输血管道。正因为如此，有关部门对银行改革才如此慎重，改革争议才如此之大，而社会付出的改革成本之大也前所未有，这些成本最终被纳税人的钱和央行发行的货币稀释。

引资与上市是银行改革的关键词，政府注资、成立四大资产管理公司对接四大国有控股大型银行，承接从银行剥离的不良资产，吸引境外战略投资者或者财务投资者重组上市，成为环环相扣、不可或缺的环节。这一模式已经从一线银行向二线银行蔓延，引资上市的激进程度有过之而无不及。

20世纪90年代初期，四大专业银行确定向国有商业银行转轨后，银行希望趁此机会解决历史遗留问题，银行与政府之间进入讨价还价阶段。银行两手一摊，表示无法转轨，理由是历史包袱沉重，政策性业务太多，当时银行的坏账如一团乱麻，无法分清哪些是政策性坏账，哪些是银行自身管理不善造成的。

不得已的情况下，政府用最简便的、也是道德风险最高的办法开始银行改革之旅。首先，成立三家政策性银行—国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行，专门从事政策性金融业务，剥离了四家银行的政策性业务，将政策银行和商业银行的业务彻底分开，这是以往政策与商业合二为一的银行变身成为商业银行的基础。1995年，《商业银行法》出台，将国有专业银行正式命名为国有独资商业银行，为国有专业银行转变为商业银行提供了法律基础。

注资银行，代价沉重（2）

仅有法律文件，无法让银行走向市场化，也无法让金融机构摆脱混乱的内部治理结构。随着银行规模的急剧扩大，到1997年末，四大国有商业银行总体资本充足率约为，远低于巴塞尔协议规定的8％的最低要求。1997年亚洲金融危机是个转折点，巨大的刺激促使政府下决心花费最大的代价，拆除中国银行业的坏账这颗定时炸弹。

而后是巨量注资。接下来3年，中央政府发行特别国债，给四大国有商业银行注资2　700亿元以补充资本金，四大国有商业银行暂时满足了8％的资本充足率，并通过成立信达、长城、华融、东方四家不良资产管理公司为四大国有商业银行（包括国家开发银行）剥离了万亿元的不良资产。国家财政给4家资产管理公司拨付了400亿元资本金（每家提供100亿元开办费），央行还提供了5　700亿元的再贷款，四大资产管理公司还向对应的四大国有商业银行发行了8　200亿元财政担保的定息金融债券。1998~1999年两年时间，财政为四大国有商业银行买了万亿元的单，而建国以来中国总税收收入不过万亿元人民币，两年用空了建国50年收入的25％。

政府此举实际上是变相注资，考虑到最后不良贷款回收率之低，实际上相当于全体纳税人稀释自己的财产修复金融机构的资产负债表。银行的不良贷款有多少，竞争力有多弱，政府付出的代价也就有多大。虽然体现的方式各不相同，部分以冲销、剥离、注资的方式直接体现，另一部分则以向战略或财务投资者大打折扣的方式间接体现。

中央政府当时曾经向四大国有商业银行严正警告说：“这是最后的免费午餐。”但实际上1万多亿元的注资、不良贷款显然不是最后的晚餐，银行摸不着头脑，一开始并未公开所有坏账，此后随着隐藏在水面下的深度不良资产浮出水面，到2002年年底，四大国有商业银行总体资本充足率又降至5％以下，不良贷款总量到2003年3月仍高达2％。决策者认识到，仅通过内部管理机制?

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