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第6部分（第2页）

究竟谁决定房价（1）

我曾读过一篇报道：“房价到了非降不可的时候”。毫无疑问，这个标题肯定会获得群众的支持，可是究竟有多少人真的相信房价会降下来？2007年，上海、广州曾经公布数据说当地房价降下来了。最近，深圳传来好消息，“深圳的房价，终于出现了转折。上周（2007年7月18日～7月24日）深圳新房成交均价为万元，环比下降12％。同时二手房也有降价的趋势。”我担心这会不会又误导老百姓。

可惜，这样的好消息很难立住脚。众所周知，在短期内房价波动是会有的，如果楼盘质量太差，业主们要求退房的事情也是有的，但是，局部事例并不能代表普遍的趋势。据公布的官方统计数据，上海房价在2007年4月和5月只微涨，但是居民反映，在这段时间内一般楼盘至少涨了20％～30％。实际上，根据另一组统计数据，在2007年3月，上海全市新房成交均价为每平方米9588元，到4月上涨为10222元，上涨，5月达到10447元，又上涨了。如果后一组数据是正确的，那么前一组数据的真实性就值得怀疑。

那些公布房价下跌数据的部门也有难言之隐。在上级宏观调控政策的压力之下，为了让房价数据好看一点，不得不在数据统计上动一点手脚，例如，把远郊的房子包括进来，或者把一些尚未完工的小户型楼盘先包括进去，而将豪华楼盘放到下期统计。在房价统计数字上做手脚无异于掩耳盗铃，不能解决问题。

有些人常常说这个是泡沫，那个也是泡沫，其实，说房价下跌的消息才是一个泡沫。这个泡沫看起来五光十色，要不了多久就崩溃了。

许多学者采取了中庸之道，三缄其口。在饭后茶余闲谈的时候，他们会毫不留情地抨击这些新闻的虚假和可笑，但是绝对不会写出来，更不会公开发表。我在深圳会展中心就房价问题发表了自己的看法，虽然我从来也不敢拍着胸脯保证我说的话都正确，但非常希望有几个经济学家站出来指出我的错误。

几乎所有的关心房地产的人都知道，在房地产市场上存在着两种不同的需求：一种是正常需求，另一种是投机性需求。我们可以通过财税手段和其他监管措施来抑制过度投机，却没有理由去压制正常需求。有些人大喊，房价这么高，为什么政府不管一管？确实，政府有责任来维护正常的市场竞争秩序，制止那些违规的投机行为。可是，对于那些正常的市场需求，政府实在没有什么办法，不仅管不住，而且可能会越管越糟糕。

房价究竟谁说了算？

说到底，房价高低由市场说了算；购房者说了不算，学者说了更不算。

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究竟谁决定房价（2）

当前，推动房价上涨的主要因素有3个：供不应求；货币流动性过剩；资产定价。

供给与需求

按照一般商品的市场理论，价格取决于供给和需求。目前，随着经济的高速增长，人们的收入增加，对住房的需求持续上升，特别是在大城市中供不应求的现象越来越严重，自然推动房价上升。当房价暴涨的时候，人们想到应当增加供给，平抑房价。这一点固然没有错，但是房地产市场有其特殊性。土地资源是有限的，在许多大城市的中心地带几乎没有大幅度增加土地供给的可能。即使增加土地供给，施工也要好几个月，时间的滞后使得住房的供给量赶不上房价的变化。用经济学术语来说就是：住房的供给弹性很低，不能迅速地通过增加供给来平抑房价。

前些时候美国爆发了次级债危机，马上就有人说，看看，美国的房价都下降了，中国的房价还不下降吗？其实，拿中国的房地产市场和美国相比，实在有些不伦不类。美国的房地产市场和中国处于完全不同的发展阶段。美国人均住房面积为60平方米，而中国只有24平方米。美国的人均住房面积多年来一直在这个水平上波动，而中国的人均住房面积在迅速上升。如果人均住房面积增加一平方米，中国就要增加13亿平方米。这个巨大的需求推动房价上升。在满足了人们基本住房需求之后，房价自然会上下波动。美国房价指数在连续几年上升之后下降了3％，引发了发行次级债的金融公司的危机。而中国根本就没有次级债，也没有任何财务公司能发行股票为按揭债务融资。在金融市场上，美国和中国也处于不同的发展阶段。当然，美国出现的次级债危机值得我们借鉴、警惕，但是，拿两个极不相同的市场来比较，并没有多大的现实意义。

特别要注意的是，在房地产市场上除了正常需求之外，还有投机性需求。当投机性需求特别旺盛的时候，社会总需求曲线具有正斜率。在这种情况下，增加住房的供给量有可能使房价上升得更快。因此，在房价暴涨的时候，首要任务是压制过度投机，整顿房地产市场秩序，然后才逐步地增加住房供给量。

货币市场上流动性过剩

人们通常愿意持有货币，其原因就是货币具有最强的流动性，使用起来很方便。凯恩斯就此提出了流动性偏好理论。如果在社会上流通的货币超过了正常的需求，就会出现流动性过剩，在商业银行中出现超额存款准备金，或者说，在银行中有很高的存贷差，有钱贷不出去。显然，由于银行需要向存款者支付利息，倘若吸收的存款贷不出去，银行的利润率将因此而下降。

究竟谁决定房价（3）

由表8…1中的数据可见，金融机构的存贷差从2000年的万亿元逐年上升，到2006年底已经达到11万亿元。如此巨大的存贷差就是我们通常说的流动性过剩。

表8…1金融机构存贷差（单位：亿元）

2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年

存款123804143167170917208056241424287170335460

贷款99371112315131294158996178198194690225347

存贷差244333085239623490606322692480110113

数据来源：2007年《中国统计摘要》的第84页。

产生流动性严重过剩的原因有两个。第一，由于外贸顺差和外资流入造成的外汇占款增加是资金供给猛增的主要原因，大约占资金供给增加量的75％。第二，由于金融市场的发展，不仅基础货币数量在增加，而且货币乘数也一直呈上升趋势。商业银行的平均货币乘数在2000年时为，2002年超过了4，2006年4月超过了5。尽管中央银行几次提高银行存款准备金率，但是金融市场上的货币量依然过剩。在短期内，似乎还没有非常简单、有效的办法来降低过剩的货币流动性。如果不能很好地规范资本市场的竞争秩序，宏观流动性过剩的强化很容易导致股市和房地产市场泡沫的泛起。

资产重新定价

资产重新定价是当前推动房价不断上升的最主要的因素，但却往往被人们所忽视。

《中国房地产报》曾刊登了陈伯庚的一篇文章“房价究竟谁说了算”，按市场经济规律分析了房价上涨的因素，很有道理。陈伯庚指出，价值规律、供求规律和竞争规律共同决定了房价。从这3个规律来看，房价非涨不可。如果换个角度，从资本定价来观察，也许能够把房价的变化趋势看得更清楚一些。下文将讨论资产定价和房价之间的关系。

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