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不确定的事情,确定的事情是由副总经理管理。”王石后来在媒体访谈时也认可了这一定位。而郁亮则把这种合作称作“刚柔并济”,他认为“王石是一个刚性的人,而我很有韧性,这是很好的互补”。
其实早在1993年之后的调控和熊市期间,多元化发展的万科开始感受到资金的寒流时,刚刚升任董事和财务总监的郁亮,就身担起了王石“做减法”的执行重任。至于王石向他移交指挥棒的详细情况,是本书后文中要交代的内容,此处不多述。
到2004年,郁亮总经理的试用期全面结束了。从地产业界看,王石不再是万科的唯一代言人、唯一中心,地产界的权力版图上,郁亮拳脚初露。也是从那一年,伴随着万科所谓“千亿计划”的出炉以及随即引起的巨大关注,郁亮为万科注入新基因的行动开始显现,并购、金融创新等这些新的个性因子,勾画出了“郁亮版万科”的大致轮廓。
舞动海外的“资本手”(3)
到了2007年,万科顺利跨过200亿门槛,郁亮也入选中国房地产业协会副会长,正式成为地产大佬俱乐部的关键成员之一。
郁亮利用海外融资渠道的能力其实早就获得业界认可。
如前文所述万科与德国HI合作一例,双方合作条款即规定:“项目回款之后,万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。”这被视作中国首例“变相海外贷款”:以股权形式取得境外融资打开了方便之门,巧妙地避开相关的管制要求。
后来,舆论认为这是郁亮出于对政策的敏感。而郁亮在接受媒体采访时说,与HI的合作为“典型的国际融资”,并无特殊之处。但业内人士指出:“在国内金融领域,尤其是地产融资领域,一贯沉稳的万科确实开始了吃螃蟹的尝试。”
当时更有媒体指出:“王石时代,万科致力于‘慢工出细活’,完善治理解构、做减法、建立尊重员工尊重客户的企业文化;郁亮时代,开始挥动资本大旗,‘乘法速度’箭在弦上。”
随后,万科与HI先后合作六个项目,又与新加坡RZP合作,在成都、沈阳、无锡等城市合作开发项目。有人称此为“万科在海外融资上破竹之势蓄积已满”。
2006年7月,虽然建设部等六部委联合下发了被称作“楼市限外令”的171号文件,挡住了疯狂涌入中国的外资,也给了正在积极和外资合作的国内开发商一个措手不及,但以韧性见长的郁亮倒没灰心沮丧,“权当练手好了,总有一天能用到。”
对资本彻悟的郁亮,与王石的自信颇有一脉相承之味。
3.首开国际融资新模式
身为万科资本操盘手,郁亮曾针对万科借力海外资本表示:“海外融资成本很低,利率才百分之一点几,即使加上中介手续费等也才百分之二三而已,比国内低多了。”显然,上文内容表明万科借力海外资本的用意有多重。
2004年7月,万科发布公告称,与HI签订合作协议,为即将开发的中山万科城市风景花园项目(以下简称“万科中山项目”)融得3500万美元。项目回款之后,万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。
方案一出,它受到的关注不只来自房地产业界,很多大型公司的CFO都对这种融资创新感到兴奋好奇。业内将其称为“变相”贷款:以FDI(外国直接投资)之名,行商业贷款之实。
当时有分析认为,“121”文件出台后,银行收紧对房地产公司的贷款,窥伺中国市场许久的海外资金得到了最好的进入机会。在万科与HI公司合作之前,国内房地产商与海外资金合作大多是以股权融资,海外房地产基金以资金入股房地产项目,共享利润。万科开了房地产企业从海外银行贷款的先例。
至于万科如何躲开外汇管制、获得海外银行贷款的奥妙,更为外界所瞩目。
根据《中国企业家》当时的报道资料,大致过程如下:
作为专注于房地产投资的银行,HI在全球化的过程中得到一条经验:“必须抢在别人前面进入才能抢占先机。”HI执行董事(芬克)把与万科的合作称为“两年迈出的第一步”。
据这位董事介绍,这两年HI对中国房地产市场作出了自己的判断:“住宅市场的发展潜力最大,商业办公项目已经有点过热了。”在中国寻找合作伙伴,HI条件是“最大的房地产开发商。”做住宅项目又要是国内大型开发商,万科很自然地出现在HI的谈判对象名单中。
舞动海外的“资本手”(4)
万科的总经理郁亮也给予了证实。他说:“HI先找万科的。”事实上,万科也早就开始了和海外资金的接触。只是和其他房地产商不同的是,万科主要寻找的是海外的商业银行,而不是房地产基金。“从房地产基金那里拿钱成本太高。现在惯例是不低于20%的复利率,一个项目两年下来就是44%。”郁亮解释说。
而此次融资的载体万科中山公司,则是一家中外合资公司,由万科和其附属公司香港永达投资公司共同设立,万科实际持控其100%股权。万科将所持有万科中山公司80%的股权转让给一家名为Best·Gain·Investment的公司(以下简称“BGI”),后者由HI公司与万科共同设立,HI占股65%,万科占35%。
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