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第55章 宏观调控（第1页）

去年查处铁本事件，引发了上面对固定资产投资热忧虑，特别是钢铁、水泥、房地产等行业，去年年初开始全国房地产市场出现了一匹大黑马，以疯狂地速度在全国各地大城市疯狂拿地，让很多企业对房地产市场有了超预期，上面意识到这个问题很快就采取了调控措施。

2004年3月，上面出台了一系列对房地产的调控政策，这在2000年房改之后是第一次，在金融上采取了控制货币发行量和贷款规模的行政手段，土地政策方面严格土地管理、坚决制止乱占耕地，清理和整顿在建和新建项目等。

不过这个政策很多人有不同的解读，一些人认为调控政策收缩和规范房地产土地供应，也就意味着地价预期上涨，间接方式要推高房价。各种媒体也是如此解读，一些城市开始出现了很多炒房客在各地扫楼买房。

其实这个政策开始并非是针对房地产，而是针对固定资产投资热，各地出现大量违规批地占地大上钢铁、水泥等项目，而这些产能的疯狂扩张是因为房地产行业的需求暴增引发的，于是房地产也成为调控目标。

虽然调控政策出来了，但地价在继续涨，买房的人越来越多，炒房的人到处扫楼，房价不停在涨，没有人意识到可能的行业冬天，现在完全是房地产市场火爆夏天开始的时候。

没有经历海南岛地产泡沫的人，对这一次宏观调控的金融政策没有足够重视，甚至没有一点敏感度，公开招拍挂土地出让市场上继续疯狂举牌拿地，但拿地资金来源却是使用了高杠杆方式而来，自有资金比例很少，埋下了潜在的暴雷风险。

刘中觉得面对现在的新形势，利民集团这边需要提前做好相应的应对之策。正好陈利民打电话给刘中，告知和银行郭行长约好了时间谈融资的事情，银行内部应该已经知道了政策风向，一定要在更加严厉的执行政策之下提前拿到开发贷融资。

陈利民和刘中一到银行营业部，经理王萍热情地就引着他们到二楼贵宾会客室，上楼梯的时候，刘中跟王萍开玩笑说好久没有看到王美女了，王萍则大大方方地配合着说刘总是看其他美女去了吧。

双方分别坐在会客室长桌的两侧，双方先客气寒暄几句后，郭行长先入正题说道：“欢迎陈总和刘总莅临我行指导，俗话说一年之计在于春，你们上个月提交的项目融资方案本来是通过了，但最近有新政策需要补充一些资料和升级一些条件，正好你们过来我们商量一下。王经理你跟陈总和刘总介绍一下情况。”

王萍点了一下头，随即说道：“好的，陈总，刘总，是这样的，我们总行最近下达了内部指导意见，房地产公司融资提高了条件，利民房产公司现在注册资本金只有3000万，需要提高到5000万以上，公司净资产率也是有要求的。”

这就有点让陈利民为难了，现在利民房产是依靠3000万资金转动起来的，只是现金流现在不错，第一次开盘回笼了1个亿元的资金，过几天马上第二次开盘预计能实现1.2亿元资金回笼，一期地块也做了开发贷款，融资了2500万，但从会计准则上来说，在房子没有交付之前这些都是负债，是预收购房者的钱，借了银行的钱。

这一次是计划把二期一起申请2500万元的开发贷款，二期地块土地款已经全部支付完毕，三期地块刚刚拿下来，已经付了一半1500万元土地款。

刘中看陈利民当场不好说太细节的东西，于是马上接过话：“郭行长、王经理，你们知道最近半年多时间里，全国房价都在涨，各地城市纷纷出了地王，而我们的项目当时是低价拿到的土地，如果按照原始拿地成本来算总资产，我们的负债率可能比较难达到你们的要求。但我们的资产明明增值了很多，这应该是远远超过了你们贷款条件的。”

陈利民马上就明白过来了，心道：“是啊，我们低价拿的地不能说还是原来的价格，如果现在按照市场价格卖，至少也是升值了20%以上，可能都能到50%的土地升值。”

郭行长听完他们的这个解释也认可，对于银行来说主要是看资产质量，于是说道：“这个你们到时候请资产评估机构重新出一份报告，另外一个问题就是你们公司注册资本金问题，至少要增加到5000万元以上。”

陈利民马上答应了，他觉得只要增加两千资金，应该不是问题，他还不确定刘中能出多少，回去再跟刘中商量。

最后陈利民提出一个想法，干脆二期地块和三期地块一期把开发贷融资做了，省得后面再走一遍流程，公司这边跟土地部门那边商量提前付清土地款，提前把土地证办下来。

郭行长当场拍板同意了，不过他要陈利民那边动作要快，一定要争取在3月下旬之前准备好全部资料。

陈利民当即说没有问题，因为整个项目原先是三块地整体规划的，后来分批拿地才横生波折，会争取在3月中旬左右把所有融资贷款的资料准备好。

陈利民和刘中在银行门口请郭行长、王经理留步后就离开了银行，在车上陈利民问刘中：“小刘，利民房产增资的事情，你有什么想法没有？”

刘中说道：“我们确实要马上增资，盘盘资金和资产，大概能拿出1500万，你那边业务版块重组也需要很多钱，我看你就再增500万，这样加上原先的3000万资本金，恰好就是5000万。”

陈利民没想到刘中搞的生意这么赚钱，之前看他一下买了九套房子，说明盘盘资产弄出一些钱是没有问题的，随即道：“可以，我增资的500万，可能要通过其他方式转一下，我跟你说一声，希望你作为股东能够同意，增资后公司股权比例变成我占60%，你占40%，你看是否可以。”

刘中没有想到陈利民如此大方，现在公司三块地明显是资产升值了，刘中如果按照原始注册资本金比例去计算股权，那陈利民就吃亏了，刘中虽然追加了1500万资金，但增加的股权比例所对应的资产获利远远超过了。

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