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第5部分（第1页）

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其实，在讨论房价的时候还有一个参照系，居民的购房能力。如果房价之高超出了居民的购房能力，长此以往，新建的住宅卖不出去，这样的房地产市场失去了可持续性，房价肯定会降下来。

有人说，我一个月的工资只有3000元，现在深圳一平方米住宅均价超过20000元，买一套100平方米的房子要200多万元，我就是不吃不喝还要干700个月才凑得齐买房的钱，这样的房价还合理吗？

在北京，情况也未必乐观，在二手房市场上，2007年1月的均价是每平方米8113元，如果买一套90平方米的住房要73万元，需要年收入6万元的家庭不吃不喝积蓄12年。

人们都知道，房地产商卖房子的时候是不会跟他们商量的，只要有人来买，能卖多高就卖多高。有些人对此火冒三丈，一骂政府无能，没有照顾老百姓的利益，二骂房地产商为富不仁。

要找出解决问题的办法，第一，有必要从宏观角度来把握目前房地产市场是否具有可持续性，第二，关注群众呼声，探索如何帮助他们解决住房困难。

我们首先研究一下中国的房价收入比的变化情况。

根据《中国统计年鉴》公布的商品房销售总额和销售面积，可以计算出每平方米住房的平均价格。每套住房平均价格应当等于每平方米住房平均价格乘以人均住房面积，再乘以每户人口。每户居民全部年收入应当等于城镇居民每人全部年收入乘以每户人口。房价收入比应当等于每套住房平均价格除以平均每户居民全部年收入。

从图5…1可见，自从1987年以来城镇居民的全部年收入在持续增加，同期，每户住房的房价也在逐年升高。房价收入比的大小就取决于这两个变量相对的上升幅度。

图5…1

从图5…1还可看出，从1987年到1993年房价收入比逐年上升，在1992年房价收入比为，达到第一个高峰。在1993年以后，由于城镇居民的收入增长速度超过了房价上升幅度，因此，房价收入比呈现下降趋势。在1997～2000年期间房价收入比基本上在左右波动。在2001～2003年间房价收入比呈下降趋势。在这段时期内，社会上并没有出现对房价的抱怨。在2003年以后，尽管城镇居民的收入继续增加，但是房价增长速度超过了居民收入，房价收入比开始呈现上升趋势。特别是在一些大城市房价飞涨，引起了社会各界人士的不满。在2004年房价收入比为，仍然低于2000年的水平。由于房价高速上升的趋势只延续了3年左右，因此，从全国的数字来看，尚且没有严重扭曲房价收入比。

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房价收入比与居民购房能力（2）

房价到底有没有超出居民的承受能力？

近年来北京、上海等地房价飞涨，在各种媒体上出现了许多耸人听闻的传言。在有关房地产的会议上，有的学者说，由于老百姓买不起住房，房价必然要大滑坡。有的人甚至说，老百姓再也买不起房子了。倘若果真如此，那么房地产市场的需求将很快衰退。而房地产商却说，房价是市场供给和需求决定的。他们从直觉上感受不到房地产的需求在衰退。别看房价高，买的人却不见减少。既然对房地产的需求如此旺盛，房价怎么会大幅度下降？两方面争执不下，各说各的话，究竟谁是谁非？

从房价收入比来分析，看起来还是房地产商的判断和感觉比较正确。在房价上涨的同时，居民收入也在上升。在2001～2003年间，收入上升幅度超过了房价变化率。房价收入比居然处于下降态势。尽管在2004年房价上涨速度普遍超过了收入增长率，但是就整体来看，房价收入比依然在可以接受的范围内。由于房价收入比尚未超出可以接受的范围，因此在今后数年城市居民对于住房的需求将依然保持在较高水平。事实上，各地房地产市场依然非常活跃，购买住房的需求保持在较高水平上。夸大房价上涨对购房需求的冲击是没有根据的。

从各地区的数据来看，北京市在2002年的城镇家庭年收入为40286元，平均房价为每平方米4766元，人均居住面积为平方米，每户人口为人，每套住房价格为279658元，房价收入比为。上海的房价每平方米为4133元，每套住房平均售价为244206元，家庭可支配收入为43764元，房价收入比为。全国城镇居民家庭总收入为24858元，平均房价为每平方米2250元，每套住房平均售价155957元，房价收入比为。

2002年的房价收入比还是比较正常的。全国各省市当中房价收入比最高的并不是北京、上海，排在前5名的是西藏、宁夏、海南、北京、广东。

联合国专家认为，如果房价是年收入的6倍左右，老百姓具备购买住房的能力，房地产市场基本上能够做到供求平衡。正如我们在前面阐述的那样，由于各国采用的统计数据不规范，简单地在国际上比较房价收入比的意义并不大。在这里我们不妨大致看一下：按照1998年联合国人居中心的统计数据，世界各国房价收入比的平均值为，中位数为。2002年中国的房价收入比在世界各国的中位数左右。房价的扭曲情况并不十分严重。中国的居民收入及储蓄状况见表5…1。

表5…1居民收入及储蓄

1998～2002年（％）2002～2006年（％）

GDP年均增速

房价收入比与居民购房能力（3）

职工工资总额年均增速

城镇居民任均可支配收入

农村居民人均纯收入

城乡居民储蓄存款余额

数据来源：《21世纪经济报道》，2007年7月9日。

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