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第12部分（第1页）

来衡量一个城市的房价高低。它越高，即要花更长的时间来买房，说明房价偏高，风险也就相应的越大。国际上通行的一个房价与年收入比为3~6倍。比如美国整体经济水平要远强于大唐国，其调查报告显示去年的每套住宅均价相当于工薪家庭6年的收入。

为了给自己的投资作参考，玉兔专门去调查了房价和年收入这两个数字。前一年，长安城的人均可支配年收入为1万元，按户均3人计算，约为3万元。那么，房价按多少算呢？就按政府提倡的人均30平米共90平米计算，市场统一均价为4000元平米，即是总价36万。由此推算房价年收入比为12，比自己一家的6倍还要高。

考虑到这种情况，政府在一定程度上扶持经济适用房的发展，它的价格比一般的商品房要低很多。这样，收入不高且符合一定条件的居民也能“居者有其屋”，只是日后如果要转让什么的，存在不少的限制条件。

事实上，我们还不能简单和别的国家比较。因为目前大唐国房市买卖的也仅仅是70年的使用权。也就是说，私人对土地是没有所有权的，所有土地都掌握在国家手中。70年后，房子也已破旧不堪毫无价值，国家再无偿地将土地收为国有，一切都得重新来过。这是非常特殊的。而在西方国家，土地可以私有，支撑房市上涨的重大原因就是土地本身，因为土地是绝对有限的，而非房子本身，因为房子只会越用越旧，最后成为废品一堆。

即使是这样，12这个数字还不是静止的，还在往上攀升。每每想到这一点，玉兔就一身冷汗。

给房价号脉

光看房价年收入比还不够，还要看房价的起伏涨落。为什么房价会涨呢？一是通货膨胀；二是“物以稀为贵”的原因，因为土地和房子有限，要的人多，自然价格就高了；三就是有泡沫在作怪了。那么，如何抓住其脉搏呢？可以从以下几个方面着手。

一是宏观政治经济环境，这是最重要的因素。经济增长，房价一般也上涨；经济衰退，房价一般也下跌。如果经济增长平稳，正常的房价自然不会有太大变化。如果经济一团糟，指望房价不断上涨，无疑是痴人说梦。

二是房地产政策。国家一般通过相应的政策来调控房地产市场。如果想扶持，一般会出台积极的政策，这时房价就可能上涨；如果国家觉得过热，需要降温，就会出台一些抑制措施，比如在房贷方面增加难度等。而如果国家出台大力发展经济用房的政策，那么自然就会对高档的商品房造成冲击。但是当然，许多时候这些政策长期和短期内显现出来的效果会有不同，但是我们可以力争抓住其本质去分析。

三是房地产成本。一般包括土地成本、实际建筑成本和拆迁成本。因为土地国有，因此政府愿意拿出多少土地、以何种方式拿出来，都会影响土地成本；而建筑成本无非是建筑用材和人工费用等；至于拆迁成本，长期的趋势应该是不断上升的。

四是房地产市场的租金。如果租金便宜，自然有很多人不愿买房；而如果租金高，相比之下买房更划算，自然许多人就自己买房了。因为租金千差万别，不太好比较，但可以参考附近宾馆相应房间长期包房的价格。

虽说知道如何号脉，可要号准就不容易了。一旦号错了，风险可就大了。比如，现在大唐国经济发展很好，并且已经持续了很多年，现在的许多年轻人以为这样的状况会一直保持下去，于是不顾自己的实际需求，一步到位，盲目购置大房子或者说是很高档的房子，这样每月的还款压力就很大。而如果日后万一国家经济不景气，自己工资不但长不了，甚至下降甚至中断，还款就成问题，再加上此时房子价格一降，到时就鸡飞蛋打，连房子都可能被收回去。举个例子可以说明。你买了一栋50万元的房子，首付30％，剩下的35万通过银行贷款。由于房市泡沫，房屋价值跌到30万，但是35万的银行贷款可不会跌，你还得老老实实付清。这时即使把房子卖30万来还贷款，还欠银行5万。这等于说你的首付15万算白付了，绝对的“偷鸡不成反蚀一把米”，反而成了“负翁一族了”。

所以买房一定要慎重，不光考虑自己日后的发展，也要考虑国家整体经济的发展。

三根针戳破房市泡沫

10年前，大唐国发生过一次重大的房地产泡沫，催生了无数的富翁，同样也淹没了无数的富翁。很多人在房市泡沫被吹得大大的时候奋不顾身地进军房地产，结果泡沫一破，顿成穷光蛋了。

世上凡是流动的东西总是会产生泡沫的，河流如此，股票如此，房市亦如此。泡沫撑起的价格就叫虚涨。因为贵到什么程度，大家心里没谱，越是价格上涨，越是这样。实际上，很难区分正常上涨和泡沫，因为更多的时候两者是互相掺杂，你中有我，我中有你。那么，如何区分有无泡沫呢？经过咨询专家，玉兔得知有“三根针”：看房子经过几道手、房价上升速度和房屋空置率的比例是否正常。

第一针是房子经过几道手。一般来说，转卖的次数越多，泡沫就越大。炒房者一般采取三种形态：炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。在这三种炒作手段当中，尤以炒楼花的危害最大，曾被认为是许多国家楼市崩盘的重要原因。如果房市炒作过度，就会像股市一样，大起大落，影响房地产市场的平稳发展。从海外经验看，一般认为投资买房比例超过20％时，则表明该市场投机行为比较严重，房市含有较大风险。

第二针是房价上升速度。在比较健全的市场上，房价涨幅不应比居民收入涨幅大很多。如果大很多，说明泡沫大，只会导致越来越多的人买不起房，这样房子的价格早晚有一天要掉下来。

第三针是看房屋空置情况。空置就是库存，市场上任何一种商品都有合理库存，因为保持适度数量的空置房，对平衡市场供求、调控房价也具有积极的作用。如果没有空置率，房地产肯定是太热了，国际上的库存量一般不会超过15％。但问题在于，怎样统计这个库存量？这一点，众说纷纭。玉兔不管这一套，自己总去转一些房地产项目，以便给自己一个直观的认识。看是什么样的房子空着，是低档、中档还是高档的？是大户型还是小户型的？

“三根针”尽管千真万确，但普通老百姓真要买起房子来，可还是觉得为难。那么，有没有比较直观的标准呢？有，可以从银行的态度和广告入手。

首先，就是看是否容易从银行贷款买房。如果容易，说明银行对房市看好，房价可能上涨；如果难，说明市场风险加大。因为银行上对国家相关政策，中对地产开发商，下对普通投资者都了如指掌，因此银行的态度更客观、可信。况且银行还专门有许多人盯着地产泡沫呢，怎么着也比普通人眼光锐利些。

其次，广告能说明很多东西。如果地产广告增多，广告牌子越做越大，说明竞争越来越加剧。同样，还有注意广告内容的变化。最初总说房子如何好，地段如何好；一段时间后，变成了送精装修、送车库什么；到最后干脆就亮出公开打折的招数了，尽管说是尾楼清仓打折，但实际也许从刚刚开卖呢。这就说明市场泡沫要开始慢慢破灭了。

投资要点

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。房子不仅可以是一个家，也可以用来投资。“兔子不吃窝边草”，可房地产投资却不吃熟不行，否则极有可能淹死在泡沫四起的暗流中。

1．　决定首付款和贷款期限的最重要的是：有没有收益率比房贷款利率高的投资？如果有，那么首付款尽可能的低，期限尽可能的长。

2．　等额本息法适合收入不断上升的年轻人，而等额本金法更适合收入稳定的中年人。

3．　买二手房要存四个心眼：一是看房子是否能正常交易；二是看中介公司是否正规；三是合同条款是否详细公正；四是一定要有正规的物业交验过程。

4．　人们普遍用总房价与户均年收入比来衡量一个城市的房价高低，国际上通行的一个房价与收入比的公式为3~6倍。

5．　可以从四个方面来抓住其房价涨落的脉博：一是宏观的政治和经济环境；二是相应的房地产政策；三是房地产成本；四是房地产市场的租金，租金可以参考附近宾馆相应房间长期包房的价格。

6．　戳破房市泡沫有“三根针”：转手次数、房价上涨速度和房屋空置情况。

7．　炒房比重越大，风险越高，国际警戒线是20％。

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