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当有?一批敏锐的人从中发现房子的金融属性之后，就变成了他们下一个项目的潜在客户。许贝朵继续道：“第二?，我们不可能将所有?的款项全都垫付进去，这样对我们来说?资金风险太大了。同时房子对于普通人来讲，它的造价也是昂贵的。普通人不可能预先把所有?的积蓄砸在里面。”“因此我们要做杠杆，普通人也要做杠杆。”陆淮宁点?点?头，继续问?：“你的意思是，我们进行修建的时候，要去银行做一部分高杠杆贷款，然后普通居民如果购买房产也需要做一定的贷款。”这个年代普通居民个人贷款其实已经不是那么罕见了，有?不少做生意的人已经开始在进行个人贷款了。对于银行来说?，普通人贷款的数额都是比较小?的，因此比较好发放，用来收利息。但是对企业的贷款就会慎之又慎，因为一个企业一旦开始进行高杠杆运作，就非常考验资金链周转，一旦周转不及，资金链断裂，它将无法支付银行的高额利息，企业的项目也会无法运转，企业濒临破产倒闭。陆海宁对这一点?深有?心?得，因为他现在的处境并不算好，公司才?刚刚起步，他可能没有?那么大的能力搞到一笔巨额的贷款。如果靠家里？呵呵，他暂时不想考虑这条路。一旦开始靠家里，就等于向家族证明?了自己能力不足，很快将会被剥夺这里的一切。这是他绝不会选择的道路。于是他提出自己的难处：“以我现在经营的规模，想要向银行拿，到大笔的贷款额是比较困难的事情，而?且对于这么大的资金银行会非常谨慎评估，放贷的难度很高，最重要的是对我们来讲风险也很大，万一项目没有?预期的好，可能会导致破产。”许贝朵的眼睛亮了亮，她知道一个绝妙的办法，也是她所在的年代，很多开发商的套路，是房地产圈子里每天都在发生的实际情况。她提出来：“我提一个概念，这个概念叫期房。”“何为期房，顾名思义，是某一个周期交付的房子。其实单位分房，也类似是一种期房。每一次分房之后并不是房子马上到手里，而?是这个房子主体可能还?开始修建，只是提前?告诉你，你有?了这个名额。”“而?现房就是看得见摸得着的房子，只要交了钱办理了过户，你就立马可以住进去，这个房子马上就是你的了。”“对我们来说?，售卖期房是最合理的一种方式。”“在项目开发前?期，我们可以让客户认购，认购的时候签订合同，收取整体房款的一定部分比例作为首付款。”“随后一段周期内建筑开始进行开发，我们用这些首付款可以大量的进行垫付工程资金，让工程得以继续延续下去，其中即使有?资金短缺，也可以向银行贷取少量的贷款。”“当后续制定要交付的时候，我们可以收取剩下的款项。”“至于到时候有?资金困难的客户，我们可以将他推荐给银行，由银行来对他们每一个人做个人贷款。”事实上许贝朵说?的这一套期房购售卖模式，也是后些年主流开发商的一整套标准化模式。唯一有?区别的是后面的地皮会越来越贵，开发商拿地成本?居高不下，所以很多开发商前?期资金投入太高了，即使房价高企，他们也经常会面临资金链断裂的事情，一旦资金链断裂，所开发的房地产项目就可能会烂尾。一旦有?楼盘烂尾，苦的就是老百姓。钱交了，可是一辈子也得不到自己的房子，这也是很多人痛恨期房的原因。许贝朵说?了自己的顾虑，然后希望陆淮宁能谨慎的评估一下风险。许贝朵非常认真地看着他的眼睛，继续说?：“虽然我也想赚钱，但是我们不能太激进。”“你来评估一下，总之我的底线就是——我们一定不能开发烂尾的房子，我们不能坑害任何一个买房的老百姓。”陆淮宁从小?长在陆家，家族里平日往来都是生意人，勾心?斗角阴险狡诈，随便坑害，反正都是以赚钱为目的。他第一次见到一个合作伙伴，能以这么真诚的态度，向他提出这么纯粹干净的要求。他点?点?头，也郑重回应道：“好。”“我会做好资金评估和流程梳理，你等我的好消息。”在许贝朵那个年代，期房烂尾的情况还?不少，而?且，一旦期房烂尾，开发商跑路，银行仍然持续不断收着居民的贷款……买房的人，既要守着烂尾楼毫无办法，也必须继续给银行还?房贷，否则自己的工作、征信都将受到影响。

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