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第五十九章支招理财下（第2页）

这丫头就是实际，问题问的关键。

我微微对她报以微笑，说：“房价的无节制上涨，政府当然不会坐视不管，老百姓会怨声载道的，从限购措施会接二连三的出台就可以印证这一点，我国房地产宏观调控并非是从2005年“国八条”才开始的，实际上早在2003年4月中国人民银行下发121号文件，即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》就拉响了房地产宏观调控的警报。该通知规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。同年8月国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。很明显，这两份文件是相左的。121号文件是通过贷款政策来抑制房地产过热。18号文件首次明确指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要促进其持续健康发展。这说明了什么？说明了问题来的时候，安抚老百姓的工作还是要做的。可是现如今，房地产宏观调控已经有9个年头了，但是，调控似乎已经进ru‘越调越涨’的怪圈。这没什么好奇怪的。”

“当然，从另一个角度讲，限购了也限制了人们的投资渠道，可以预测到不限购的商业地产一定很‘火’的。原来住宅是7折利率，现在是1.1倍利率，而商业地产现在还是1.1－1.3倍的利率，这样更能突出商铺地产不限购的优势，未来一定会大涨！但商业地产要比普通住宅投资要求更严格、风险更大.......”

“什么风险？”蒋大妈急急地问。

我回答道：“任何投资都存在风险，商业地产的投资同样需要犀利的眼光。所在商圈、板块未来的发展定位、交通与人气情况、升值潜力、租赁价格等，在投资商业地产时需要慎重考虑。开发商在进ru商业地产项目开发之前，一定要做详细的考察、调研，正确评估自身的资本实力，切勿盲目入行。另外，因为商业地产投资大、占地广、建设和投资回收期长，为了实现行业的健康可持续发展，地产开发商必须具备杰出的经营管理能力以及雄厚的资本实力和市场融资能力，只有这样才能将商业地产的蛋糕做大，变成地产行业中优秀的投资项目以及强大的经济发动机。”

潇湘茫然，四顾众人，最后目光落到我头上，老老实实的问：“商业地产？南哥，我不太明白。”

不懂就问，这很好，比不懂装懂要好，我给她详细解释一番道：“商业地产简单的分类就是：商铺、酒店式公寓、写字楼。也可以分为卖场、沿街商铺、独立商铺、裙楼商铺、商住两用楼等等。土地使用性质是商业性质，可经营的，统一称为商业地产。我可以断言，商业地产取代传统炒房模式，是大势所趋。”

“将你的高见说来听听。”

说话的是医生，我有些纳闷，这厮不是不热衷理财投资的吗？

“说说呀，南哥。”万芳开始催促沉默的我。

我似乎明白了，这厮是替别人问的。

我引开的话题，我有义务完美收官，这是我的风格，于是乎，我侃侃而谈：“自去年以来，住宅地产受到严厉打击，国家出台的一系列政试图策让住宅地产迅速降温，投资方和房产企业不得不寻求更稳妥的投资渠道。而与此同时，商业地产回报率节节攀高。因此，商业地产开始逐渐取代传统炒房模式，成了市场资金眼下更稳妥、更有效的投资渠道。有中介从业人士表示，今年以来，明显感觉资金越来越多地进ru到了商业房产市场。”

“根据2011年一季度北京房地产市场报告显示，甲级写字楼租金继续快速上涨，整体平均租金已超过2008年金融危机前的最高值。商铺市场方面，一季度，商铺整体市场租金平稳上涨，其中优质购物中心首层平均租金环比增长2.4％，达到每平方米每月639元。报告预计，受益于强劲的市场需求，优质商铺市场租金将保持上涨态势。”

“数据显示，2010年中国的奢侈品消费总额达110亿元，占全球的110，将呈大幅增长之势。很多名牌产品在国内买不到，要到国外买，中国拥有巨大的消费潜力。商务部表示中国将进一步推动关税方面的调整。境外的游资、热钱、品牌要进到中国市场，最好的途径是开店、增加自有资产、加快扩张步伐，这在客观上产生了对商业地产的需求。”

“而国家发改委的调研报告也显示，随着以美式综合性摩尔为代表的大型综合购物中心在全国各大中城市落户，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产的发展留下了巨大市场空间。商业地产不同于传统的商铺租赁形式，其以全面融合地产业与商业为特色的形式，或将成为市场新宠。”

“正因如此，同时也受行业政策影响，很多房地产企业积极参与到了商业地产的开发中。国内四大住宅地产巨头中的三个已经明确表态将进ru商业地产领域。而一些原先就有商业地产业务的公司更是加快了扩张步伐。”

“据专业人士介绍，我国商业地产发展经历了三个阶段：起步阶段是线性商铺，这种形态的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；发展阶段是商办综合楼，这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如上海淮海路的香港广场；完善阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体，如上海的环球金融中心、日本东京的六本木等。而在发展水平差距很大的中国，各个地区和城市的消费能力、习惯、特点等都有很大差异，因此商业地产在中国必然呈现出不同阶段并存的现象。”

“SOHO中国董事长潘石屹曾表示过，国务院提出新的十项政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。”

“有业内人士认为，宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。而政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。所以，零售业以及商业地产仍有较好的发展前景。”

伦理上可谓洋洋洒洒，见众人频频点头赞同，我兴致不减，继续道：“商业地产之所以成为投资热点，除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外，更在于商圈的带动。商圈拥有巨大的人气集聚效应，由商圈来带动商业地产销售，已经成为商业地产的一大运作模式，各位，看好了就出手吧！”

“小南，你就是有头脑。”蒋大妈一脸的慈祥。

我心中暗想，做事情有先见之明的人，一定会是赢家。

“小南啊！”叫我的是蒋大爷，“现在和我们这些退了休的老人，没了公积金贷款，商业贷款利率又那么高，不能把手里的那点钱都拿去买房吧？”

我望着蒋大爷，回答说：“大爷，我的主张是借款，别管利率有多高。”

蒋大爷、蒋大妈一起用诧异的眼光打量我，好像在说：我们可没你那么有钱，怎么会不在乎利率的问题呢？

“呵呵。”我笑笑，问：“大爷，现在的通货膨胀高不高？”

蒋大爷点头称：“高，高的离谱。”

我：“要想不受通货膨胀影响，那就借钱。”

大爷不明白我的意思。