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第17部分（第2页）

（5）谁是豪宅买家？

究竟是哪些人在购置超豪宅呢？且看各项目销售推广部门的描述。

北京玫瑰园反映，其三期业主中，企业主（多为公司总裁、公司股东、私营企业主等）占75％，自由职业者（画家、艺术家、杰出的运动员）占25％。

丽高王府别墅的客户群体以商界人士、CEO级客户为主，自住及投资比例各半，已预订房子的客户包括来自国内外的房地产开发商老总、香港上市公司主席、大企业董事、外籍高级行政人员、专业投资者等。

橘郡二期水印长滩的买家集中在两块，一是金融、证券界人士，一是风险基金管理机构，这些人基本上是有过三五次置业经历的富人。

贡院6号的客户有个人投资者也有机构投资者，个人的典型特征是年龄在40岁以上、见多识广、追求生活品位、有较高的文化水准，多是行业的领军人物。

3、上海房地产的故事

（1）豪宅大餐

上海要建“国际大都市聚居区”，即国际标准的高级住宅区。据统计，上海2002年推出了“十大著名特色别墅”，分别是上海紫园、天马花苑、汤臣高尔夫别墅、西郊庄园、银涛高尔夫别墅、佘山银湖别墅、东方夏威夷、九州大唐花园、湖畔佳苑、绿洲比华利。这些豪宅最小的一栋售价也超过了2000万元人民币。

上海紫园：上海佘山国家旅游度假区位于上海佘山风景区内，是离上海高速公路30公里之内的周边唯一有山有水的地区，也是上海唯一有山林景观的旅游胜地。上海紫园即建在山脚下，开发商上海嘉城兆业房地产有限公司邀请了美国、澳大利亚、加拿大等国著名设计师量身定做了160多栋别墅，以佘山为背景，以河流和树木为主，平均每户占地8亩左右。最大的1号别墅独自拥有一个半岛，占地18亩，建筑面积1461平方米，其余全是院子和水面。1号别墅标价亿元，据说已被一个神秘人士悄然定下。

上海世茂滨江花园：这个项目花了1000万元请香港著名艺人梁朝伟担任形象代言人，号称“上海第一豪宅”，建在黄浦江畔。每个单元两户三梯，主人用高速电梯直接入户，另有一部电梯为保姆专用。“第一太平戴维斯物业公司”提前9个月介入运作，实现上海首家“一对一私人助理”服务。1000兆光缆进楼，100兆宽带入户，24小时网上购物，独立掌纹门禁系统，智能IC卡“一卡通”……

这个楼盘是全国最贵豪宅，最低价都要1500万港币，最贵要4000多万！而滨江之所以这么贵，皆因全部建筑用料都是顶级货，如橱柜是德国牌子Poggenpohy，香港礼顿山也用这牌子，而浴室更设有按摩浴池，住在这里，高贵的身份感随处显示。

崇明岛富人区：这个中国第三大岛对外宣称将建成上海的“富人区”，就像纽约的长岛一样。目前已经有许多国内知名的房地产公司开始在崇明“圈地”，不少海外公司也正在咨询。

汤臣高尔夫别墅区：上海成熟的别墅区，希望集团老总刘永行在这里拥有一套3000多万元的别墅。在汤臣里，最贵的一套别墅总价5000多万元（毛坯房售价3500万元，业主装修又花了1000多万元）。来自港台地区和东南亚国家的买主大约占60％，另外40％的客户一半来自上海，一半来自国内其他地方，他们绝大多数为大的私营企业董事长或总经理。令人惊讶的是，据销售部人员介绍，那些千万元以上的最昂贵别墅的买主中境外人士很少，大多为大陆人士。

（2）普通住宅房：持续上涨

家住上海虹口的王先生，这些天正马不停蹄地看房。一圈兜下来，房价每平方米动辄6000元至8000元。他感到困惑：怎么就没有3000元至4000元左右的房呢？以前这个价位的楼盘不少呀？

无奈之下，他转向二手房市场。但二手房价格同样让他哑然。在虹口，一套一室户的老房子，原来11万元就能拿下，现在则要14万元至15万元。一些区域的二手房比一年前涨了30％。

国家统计局最新公布的一项调查显示，在全国30多个大中城市里，2002年上半年房价较高而同比价格涨幅又较明显的城市就数上海。

目前在上海中心城区的静安、黄浦、卢湾、徐汇等区，4000元以下的预售新房基本断档。即便是房价较低的闸北、普陀、杨浦等区，均价3000元到4000元的楼盘也日趋减少，30万元在闸北、普陀已很难买到一套像样的房子。而浦东、闵行等一些较为偏远的区域，每平方米3000元上下的楼盘一经上市，即遭争先恐后预订。

于是，许多动迁市民和低收入者不得不到二手房市场寻觅房源，二手房价因此迅速上蹿。

中高价住宅的热销，带动了普通楼价的上扬。上海南市区附近，原来4000元左右，现在上升到6000元、7000元以上；中心城区新开楼盘中，70％以上都在7000元以上。

上海房价为何一路攀升？根据房地产开发商的说法，在上海中心城区的新开发楼盘中，土地成本、动迁成本、建设成本、营销成本等成本相加，每平方米一般都要超过3000元，有些地块甚至在4000元以上。

房价持续上涨推动了土地价格的上涨，土地价格的上涨又推动了房价的上涨。房价和土地价格就在这种循环中快速增长。

上海楼市的普涨行情，导致居民家庭购房支出迅速增加。据统计，2002年上半年户均购房支出比去年上半年增长220％，市民家庭人均居住类支出也同比增长，而同期市民人均可支配收入同比仅增加了。收入增长赶不上房价上涨，许多中低收入家庭只好望“房”兴叹。

（3）买房难

一位银行专家粗算了一笔账：如一对大学生工作了五六年后结婚，按夫妻两人平均月收入在4000元计算，购买一套50万元高层住房，并首付20％，拿出他们全部积蓄10万元，另40万元通过公积金组合贷款分30年归还，其中公积金贷款10万元和商业贷款30万元。参照一般商业银行还款不超过收入的60％规定，按现行利率计算，小家庭每月承担归还款费用达元其中公积金贷款元，商业贷款元，而且要维持在现有的职业和收入水平上才能实现这不包括子女今后教育投资的还款额。然而，对一般40多岁的三口之家来说，即便有一份稳定的职业，如要购买50万元的商品房，还是一件

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